Le leader de la construction de maisons individuelles dans le Grand Sud-Ouest, le groupe IGC vient de publier une étude sur l’évolution des prix de l’immobilier en Gironde depuis 2012. Ce département mais également toute la région connait une explosion du marché foncier. Ainsi, la ville de Bordeaux demeure très attractive car elle est extrêmement dynamique. De plus en plus de ménages souhaitent s’y installer, ce qui a conduit la ville et sa périphérie à connaître une augmentation considérable depuis 2012 : les terrains manquent cruellement et les Bordelais ont souvent dû revoir leurs projets immobiliers.
Bordeaux et sa périphérie : des prix multipliés par 2 et une pénurie de terrains
Le prix du foncier dans la région de la Nouvelle Aquitaine à Bordeaux et ses communes limitrophes a subi une augmentation considérable depuis 2012. Par sa situation géographique et l’arrivée d’une LGV la reliant Paris, la ville est une des plus attractives de France. A Bordeaux, les achats de maisons ont bondi de 22% sur un an (2016/17).
Les Bordelais souhaitant accéder à la propriété subissent cette augmentation et doivent ainsi faire des concessions sur la localisation de leurs projets.
1ère couronne : zones tendues et coûts multipliés par 2 en 5 ans.
A Bordeaux Centre, il n’y a plus de terrain disponible. A l’exception de Caudéran (ancienne commune indépendante intégrée à Bordeaux en 1965) ou sur la ville périphérique mais toute aussi prisée du Bouscat. Ainsi en 2012, au Bouscat pour 250m² de superficie, les prix des terrains oscillaient entre 200 000 et 250 000 €. En s’éloignant vers Caudéran on pouvait pour le même prix trouver de belles parcelles de 350m2. En 2018, on observe que ces terrains ont doublé, voire triplé en termes de prix sur les mêmes secteurs. Aujourd’hui, les parcelles de Caudéran de 245m² se vendent au prix moyen de 350 000 €, soit une augmentation de ≈75%. Les terrains de 350m² partent au prix de 460 000 € soit ≈+90% d’augmentation !
En s’éloignant un peu plus au sud du centre historique de Bordeaux, la commune de Talence offrait en 2012 des petites et moyennes parcelles assez proches des universités. Bien que cette commune soit réputée pour ses nombreux logements étudiants, on enregistre aujourd’hui une augmentation de 25 à 50% par rapport à 2012.
Plus on s’éloigne du centre de Bordeaux vers le secteur de Mérignac Chemin Long, secteur de l’aéroport de Mérignac, plus le prix baisse, et plus la possibilité de trouver une grande superficie de 600/700m² est grande. Mais la situation reste néanmoins très compliquée. Aujourd’hui on trouve des parcelles éloignées pour 500€/m² proches du centre aux alentours de 550 000 € soulignant toutefois une augmentation doublée de ≈100% sur le secteur !
Un peu plus au Nord, la commune de Bruges est bien fournie en lotissement et fait le lien entre Le Bouscat, Bordeaux Lac et la commune de Blanquefort, aux portes du Médoc. En 2012, on y trouvait des parcelles de ≈200m² aux alentours des 130 000 €. Aujourd’hui la tendance progressive des prix est bien présente également sur cette commune : on observe des terrains de 240m² pour plus de 215 000 €, et des plus grands terrains de 400m² dépassant les 300 000 €, soit une augmentation générale se situant entre 40 et 60%.
2ème couronne : inflation des grands terrains à l’Ouest et « exode » dans les petites communes
A l’Ouest périphérique se trouve la commune de Saint-Médard-en-Jalles qui, en s’éloignant à 20/30 minutes de Bordeaux, a l’avantage de se rapprocher de la côte Atlantique. Victime de son attractivité, le foncier y devient rare et les personnes souhaitant habiter cette commune ont tendances à se rabattre sur les villes voisines telles que Sainte Hélène, Castelnau, dans un secteur allant jusqu’à Saint-Laurent Médoc. Les « Grands terrains » y sont si rares qu’ils enregistrent de plus grandes inflations que les petites parcelles. En 2012, de petites parcelles étaient disponibles pour moins de 100 000 €, il n’y en a plus aujourd’hui. En 2018, les parcelles de plus de 500m² ont vu leur prix augmenter de plus de 90%. Les parcelles plus petites aux alentours des 250/300m² ont vu leur prix au m² augmenter de 20% à 30%.
Parmi les autres secteurs à potentiel, de report, pour les primo-accédants notamment, à 20 minutes au nord de Bordeaux, il y a Saint-André-de-Cubzac et les communes proches, où de jeunes ménages peuvent avoir un terrain de 700 m2 pour 80 000 euros. Mais même à Saint André de Cubzac, le « Centre-ville » a un prix (380m² / 125 000 €). On constate sur cette commune une augmentation générale faible hors centre-ville de 10 à 20%.
La Rive Droite : un secteur attractif en pleine en expansion
La présence de l’axe rapide de l’A89 procure une belle opportunité de développement et d’attractivité du secteur. Un accès facile à Bordeaux permet de s’éloigner du centre et de profiter des communes limitrophes qui accueillent plus de projets depuis ces 5 dernières années. Cette zone qui s’étend de l’entrée de la Rocade (Artigues, Yvrac) jusqu’au Libournais dispose d’un secteur économique en grande expansion avec des entreprises qui se sont installées le long de cet axe. Comptez aujourd’hui 20 minutes pour effectuer le trajet de Libourne au Pont d’Aquitaine, idem de l’autre côté avec le pont François Mitterrand. Cette proximité temporelle joue un rôle primordial dans l’attractivité du secteur.
En 2012, dans la commune de Yvrac, on trouvait des parcelles de 400m² pour 80 000 €. Aujourd’hui sur le trio Yvrac/Artigues/Tresses, les Mairies ayant bloqué les Déclarations Préalables (autorisations), en plus d’avoir été en complète restructuration de leurs PLU en 2017, les parcelles sortent au compte-goutte à des prix relativement élevés : 450m²/125 000 €. A Montussan, par exemple, il y a 5 ans on pouvait acquérir des parcelles de 500m² pour 65 000 € et des plus grandes de 800m² pour 95 000 €. Aved l’accès plus rapide à Bordeaux, les prix dans cette commune ont aujourd’hui augmenté de 50% (140 000 € pour 800m².) On remarque une augmentation identique du prix d’environ 50% sur tout le secteur.
Le Bassin d’Arcachon : un secteur très prisé pour des prix démesurés
La Côte Sud du bassin, proche de la Dune Du Pyla et de l’Océan Atlantique est extrêmement prisée avec une fourchette de prix qui dépend de l’emplacement (zones inondables), l’orientation et la qualité naturelle des terrains. Il y a 5 ans, des parcelles « vue sur mer » se trouvaient mais a un prix élevé pour une petite superficie : 200m² / 235 000 €. Il est désormais très rare voire impossible de trouver ce type de produit aujourd’hui qui arrive sur le marché à des prix démesurés. Par exemple, un terrain en 3ème ligne (pas de vue) dans le quartier du restaurant « La Corniche », à l’entrée même de la Dune du Pyla, avoisine aujourd’hui le million d’euro (990 000 €). Les surfaces des terrains disponibles en centre-ville restent sur le même ordre de grandeur aujourd’hui qu’il y a 5 ans (en moyenne entre 400 et 700m²). On note une augmentation de 50 à 60 % sur ces parcelles de 450/500m² proche du centre de La Teste.
La Côte Est du Bassin, la plus proche de la métropole Bordelaise, tous les terrains disponibles sont situés au centre-ville ou à proximité. On note que les parcelles disponibles aujourd’hui y sont nettement plus petites qu’en 2012 pour un prix ayant au m² ayant triplé !
Les Hub de Bordeaux et du Bassin d’Arcachon ont eu un développement commun et convergeant. La pénurie des terrains dans le centre Bordelais, les zones proches de la métropole vont continuer à s’étendre et se développer, en se nourrissant de cette attractivité que possède la région. Il sera probablement de plus en plus difficile de trouver des espaces vierges (non habités) entre les deux hub Bordeaux – Bassin.
